マンションやアパートを経営する際には、「家賃収入」つまりどのくらいお金が入ってくるのかということに意識が向きがちです。しかし、どのくらい出ていくのかという「経費」に目を向けることも、おろそかにしてはいけません。経費についてしっかりと学んでおくことで、安定した不動産経営を行うことができます。上手なマンション経営の実現ために、経費として計上できる費用の種類や金額について解説します。

経費の種類の把握が必要な理由と生まれる2つの効果

不動産経営に関わる以上、誰にとっても「手元に残るキャッシュを多くして安定した不動産経営を継続させたい」というのが最終的な目標なのではないでしょうか。では、手元に残るキャッシュを多くするためにはどうすれば良いかというと、異なる側面からのアプローチがあると思われます。一方は、収入を多くするという側面からのアプローチです。そしてもう一方は、出費を減らすという側面からのアプローチです。経費を把握することは、この「出費を減らす」ことに大きく寄与します。安定した不動産経営のためには、経費の種類を把握しておくことが必要不可欠なのです。

さらに、経費の種類を把握することは、2つの大きなメリットも生みだします。1つ目のメリットが、「どこにどのくらいの費用がかかるのかをあらかじめ把握しておくことで、適切なキャッシュフロー計画を立てられるようになる」ことです。マンションやアパートの経営を行うにあたってはさまざまな費用がかかりますが、一棟経営ともなればそれぞれの費用も高くなりがちです。ましてや建物が損壊して補修工事を必要とするような事態が起これば、多額の出費は否めません。自然災害による家屋の被害も多い現在、常日頃からキャッシュフローを意識しておくことは非常に重要で、そのためには適切なキャッシュフロー計画を立てなければならないのです。

そしてもう1つの効果が、「税金として引かれる金額をできるだけ少なくすることによって、手元に残るキャッシュを多くする」というものです。いわゆる「節税効果」です。マンションやアパートなどの不動産を所有すると、そこから得た家賃などの不動産収入には税金が課されます。しかし家賃収入がそのまま税金の計算に使われるわけではなく、家賃収入から必要経費を差し引いた金額が税金計算には用いられます。つまり、経費を適切に計上することによって税金を低く抑えることができ、結果として、キャッシュを手元に多く残せるようになります。

経費として計上できるものの種類

では次により具体的に、経費計上できるものの種類について解説していきましょう。

(1)減価償却費

経費計上ができる費用のうち代表的なものが減価償却費です。減価償却費というのは、土地・建物などの固定資産を取得した際、その取得にかかった費用を一度に計上するのではなく、何年間かにわたって計上していく方法のことです。計上する期間は、その固定資産ごとに定められた耐用年数の間です。また、減価償却費という方法が採られるのは、年月を経ることによって固定資産の価値は減っていくという考え方があるからです。その考え方では、土地の価値は年月によって減少しないとされるため、土地の取得価額は減価償却できません。

減価償却費を計上するときには、費用の計算方法に注意しましょう。定額法と定率法という、2つの方法があります。定額法は毎年一定の金額を計上していく方法です。定率法は、最初の年度がもっとも減価償却費の金額が大きく、その後は年々、計上する費用が小さくなっていく方法です。建物本体については定額法のみが認められています。一方、建物付属の設備や構造物については、2016年4月1日より前に取得したか否かで方法が異なります。2016年4月1日より前に取得したものについては定額法と定率法、どちらでも好きな方法を選び計算することができます。2016年4月1日以降に取得したものは定額法のみです。

さらに、2007年に税制改正が行われたため、2007年3月31日以前に建物を取得した場合と、2007年4月1日以降に建物を取得した場合とでも、計算方法が大きく異なります。減価償却を行うときには、いつ取得したものなのかを確認し間違いのないように計算しましょう。

詳しくはコチラのリンクから国税庁のHPにて確認しましょう。

不動産管理にかかった費用：管理費

不動産の維持管理にかかった費用も、経費計上ができます。

外部の業者に依頼した清掃費

例えば月1回、外部の業者にマンションの清掃を依頼したとすると、その費用は経費として認められます。

点検等の費用

他に、火災報知器など消防設備の保安・点検、浄化槽の清掃、エレベーターの点検などにかかった費用も経費になります。

管理会社に支払う各種手数料

また、マンションやアパートの入居者募集や契約業務、入居・退室時の事務手続きや清掃作業、家賃徴収など、不動産運営に関わるもろもろの業務は実際には不動産会社に任せることが一般的ですよね。その場合の不動産会社に支払う仲介料や賃貸管理代行手数料なども、不動産の維持管理にかかった費用として経費計上が可能です。

修繕費

現在の入居者が退去すると、新たな入居者を募集する前に原状回復として、壁紙の交換や床板の張替えなどが行われる場合があります。そこでかかった費用は、修繕費として経費計上が可能です。

エアコンや給湯器の設置・交換費用は修繕費になる？

エアコンや給湯器の設置・交換費も修繕費ですし、修繕積立金も修繕費に含まれます。

ただし、資産価値を高めて新たに付け加えるようなものは、修繕費にはできません。例えば、地震に備えて行った建物の耐震工事費用は修繕費にはできません。この場合には、「資本的支出」とみなされて、減価償却の対象となります。同じように、エレベーターのないマンションにエレベーターを設置したときの設置費用なども修繕費には含めません。修繕費にできるのは、あくまでも建物や付属設備を原状のまま維持するための費用であることに注意しましょう。

不動産にかける各種保険の費用

火災保険や地震保険など、不動産にかけている保険の保険料は経費計上ができます。その年の1月1日から12月31日までにかかった費用が対象なので、数年間分の保険料をまとめて支払っている場合には1年間ごとの費用に計算しなおして計上します。例えば、3年間で30万円の保険に7月1日から加入したときには、「30万円÷36カ月×6ヵ月=5万円」という計算になります。

不動産所有に関する各種税金

事業にかかった税金は経費にできる：固定資産税、不動産取得税、都市計画税、登録免許税、印紙税、自動車税など

不動産を所有しているとさまざまな税金がかかります。固定資産税や不動産取得税はその最たるものですが、他にも都市計画税や登録免許税、印紙税や自動車税などがあります。これら税金として支払った金額も、経費です。

相続税は経費にできない！

注意すべき点は、相続税は経費にできないということです。相続によってマンションを取得した場合、かかった相続税も経費に加えたくなるかもしれませんが、それはできません。マンション・アパート経営という事業にかかった税金が対象ですので、個人が対象の税金とは明確に区別するようにしましょう。

その他に経費として計上できる費用

これまで説明してきたものの他にも、管理会社との打ち合わせに使った通勤交通費、飲食費などは経費計上ができます。また、マンション経営の勉強のために購入した本やパソコンの代金、物件撮影に使用するカメラの購入代金やセミナー参加費なども経費に含めることが可能です。

旅費交通費

管理会社や物件の見学などのための移動にかかった交通費も経費計上可能です。電車・バス・飛行機・タクシー代などの他、駐車場代や高速代なども計上可能です

自分の車の場合は、その車を不動産経営でしか利用していない社用車の場合、かかる経費は全て計上しても良いとは思います。このケースであれば、ガソリン代や車検、任意保険料やオイル交換代なども含めることができます。

他方で、多くの場合は、もともと所有している自家用車で物件を見に行ったり打ち合わせに行ったりしていると思いますので、この場合は、利用実態に応じて按分する必要があります。

パソコンは費用になる？

資料の作成や帳簿の作成などをはじめパソコンを利用することがあると思いますが、こちらも経費に計上することができます。ただし、もともと個人用で使っているものと不動産経営のためとで共用している場合には、利用した割合に応じた按分が必要になります。また10万円以上ものを購入した場合には、原則として減価償却が必要になります。

接待交際費

打ち合わせのために使った喫茶店や居酒屋などでの飲食関連費用も経費に計上することができます。

新聞図書費

マンション・アパート・不動産の経営に関する勉強や調査のために購入した新聞・雑誌・書籍代も経費に計上可能です。インターネット上のサービスで月額性のサブスクリプションのものであっても経費に計上することができます。

経費の種類を把握して上手に不動産経営を行おう

マンション経営において経費となる費用の種類について解説しましたが、意外と経費にできるものが多いことに、驚かれた人も多かったのではないでしょうか。不動産経営において特に大切なことは、キャッシュフローを意識することです。どういうものが経費となるか意識することでキャッシュフローを正しく把握し、安定した不動産経営を行っていきましょう。