相続した一棟マンションを管理する場合、修繕工事について理解することが大切です。特に投資用の一棟マンションは、修繕工事や管理をしっかり行うことで、建物の寿命を延ばせます。また、価値を維持できる管理ができるといいでしょう。そこで、一棟マンションの修繕工事について、行う時期や項目・手続きの仕方などのご説明をします。

修繕工事の必要性とタイミングとは？

まずは建物の状態を把握から

相続した投資用の一棟マンション管理では、最初に建物の状態を把握することが大切です。過去に修繕工事をしている場合には、行った時期や内容・施工業者などを確認するといいでしょう。それらを把握した上で、次の修繕工事を計画する必要があります。修繕工事にはさまざまな項目があり、費用も高額になりやすいです。よって、定期的に項目ごとで行う場合もありますが、数十年に一度のタイミングで大規模修繕を行うケースが多くなっています。大規模修繕は工事期間が長くなるため、費用や期間の計画も必要です。

修繕工事を行うメリット

修繕工事を行うメリットは、建物の安全性や利便性・居住性が上がることです。修繕を行うたびに計画の手間や費用はかかります。しかし、安全性がない建物を提供することはリスクが高く、入居者の怪我や建物の破損などもあるでしょう。そのような状態では安心して入居させられません。よって、定期的に修繕工事を行い、安全性の確保をしているのです。また、必要に応じて設備を増やすと、利便性や居住性が上がります。例えば、宅配ボックスやバリアフリー・オートロック・インターネット環境などの設備です。住民が魅力を感じる設備を入れていくと、新規入居者も増えていきます。つまり、利便性や居住性が上がれば、建物の価値や人気も上がるのです。

修繕工事のタイミング

修繕内容の項目の中で、「屋根防水改修工事」「外壁塗装工事」「バルコニーなどの防水改修工事」は12年～16年ごとに行うのが望ましいとされています。「シーリング改修工事」のタイミングは8年～16年です。よって、これらをまとめて行う大規模修繕工事のタイミングは、12年前後とされています。ただし、「鉄部の改修や塗装工事」は4年～6年ごとに行うことが必要です。その時の状態でも変わりますが、6年ごとに行い、2回目は大規模修繕に合わせる工夫をしています。「舗装改修工事」「アルミ部改修工事」のタイミングは、新設工事や改修工事をしてから24年～36年前後です。そこで、最初の大規模改修工事では行わず、2回目で行う場合もあります。

修繕工事を依頼する段取り:ＰＭ会社の有効活用

修繕工事を依頼するにあたっては、ＰＭ会社（プロパティマネジメント会社）を入れていれば、ＰＭ会社が全部代わりにやってくれます。もちろんその分、費用は発生しますが、修繕工事の計画立案や様々な行政への申請手続きを、ご自身でする必要がなくなります。リニューアルやグレードアップの提案もしてもらえるので、収益改善の観点からも有効です。

PM会社を活用した修繕工事の依頼を相談するには

「マンション収益改善センター」運営、三浦総合法律事務所は提携のＰＭ会社と連係した体制をとっておりますので、こうしたご相談も無料で承っております。詳しくは、下記のリンク先からお問合せ下さい。

オーナーが自分で修繕工事の手配を色々とする場合

修繕工事を依頼する業者を決めよう！

修繕工事をする時には、依頼する業者決めが重要です。費用だけでなく、修繕工事の計画立案を一緒に行っていくため、信頼できる業者にするといいでしょう。一棟マンションを建てた建設業者が行っている場合も多く、管理も含めて依頼する場合が多いです。ただし、建設した業者以外に依頼しても構わないため、予算や希望に合わせて業者を決めましょう。また、相続した一棟マンションの場合、過去にも修繕工事をしている可能性があります。その際に担当した建設業者へ連絡し、依頼するのも手段です。過去の修繕も担当している場合、マンションの状況について理解しているため、計画が立てやすくなります。

官公庁や行政への書類提出

一棟マンションの修繕工事をする時には、官公庁などへ提出する書類があります。依頼した業者側で行ってくれる場合もありますが、マンションの管理者や持ち主も内容を把握することが大切です。官公庁へ提出する書類として、「道路占用許可申請」「道路使用許可申請」があります。これは、修繕工事をするにあたって、近隣の道路を使う許可を受けるための書類です。「道路占用許可申請」は該当する道路の管理をする国や市町村、「道路使用許可申請」は該当道路を管轄する警察署へ提出します。

さらに細かな書類提出

マンションの修繕工事では、足場を設置することが必要です。高さが10メートル以上ある足場を組む時と60日以上の設置を行う時には、「機械等設置届」を提出します。機械等設置届は、作業を開始する30日前までに、労働基準監督署長へ申請する決まりです。もし、60日以内に終える予定でも、トラブルで延長する場合もあるため、念のために申請するケースもあります。また、「特定建設作業実施届」の提出も必要です。コンクリート打ちなどで騒音や振動が出る場合、特定の行政庁へ申告します。作業を開始する7日前までに、請負業者が届出を出すことが多いです。

修繕工事をする前は、修繕計画の立案と住民への説明会をする！

修繕工事の計画

修繕工事をする手続きの前に、修繕工事の計画を立案します。これは管理者が計画していきますが、依頼する業者やコンサルタントと一緒に考えるのもいいでしょう。まずは、改修しなくてはならない箇所を挙げ、改修内容と予算・期間の計画を立てます。次に、新しく設置したい設備を挙げ、必要性や予算などを考えてみるのです。数年後に小規模修繕を計画している時は、今回の大規模修繕で見送る項目もあります。計画を立てる時は、長期的な計画にして、予算と必要性を考えてみるといいでしょう。

修繕工事の近隣住民への説明会

一棟マンションの修繕工事は、事前に入居者や近隣の人へ説明をします。数ヶ月に渡る工事や騒音・異臭などもあり、同意や理解を得るための「説明会」が大切です。入居者からは修繕積立金を回収していて、説明後に同意を得ることが必要になります。また、近隣の人も含めて説明をすると、トラブルも防げるのです。重大な変更がある時には、入居者への説明会で決議をとり、賛同を得ます。区分所有者の同意を得るだけでなく、議決権を持った人から4分の3以上の同意を得る決まりです。

修繕工事に関しての入居者への説明

工事内容や費用を明確にしていると、回収してきた修繕積立金の使い道を入居者へ伝えられます。明確な根拠に基づいた計画があれば、同意を得やすくなるでしょう。説明をする時には資料を作り、修繕におけるメリットやデメリット・期間などの説明をします。そして、修繕積立金の総額と工事の概算見積もりを記載することも大切です。使える予算よりも工事費が高いと、入居者が延期を希望する可能性もあります。よって、入居者が納得して修繕工事を行うためには、予算と工事の内容を明確にするといいでしょう。

修繕工事では助成金や補助金も活用しよう！

助成金や補助金の申請

修繕工事をする時には、助成金や補助金を活用できます。大規模修繕工事の場合、一戸当たり70万円～100万円かかるとされていて、規模が大きいマンションの場合は5,000万円～1億円かかることも多いです。入居者から修繕積立金を回収していますが、修繕積立金が足りない可能性もあるでしょう。予算を超えた場合、管理者が融資を受けるもしくは入居者から徴収しなくてはなりません。そこで、助成金や補助金を受けられる場合は、申請手続きをして、受け取れるといいのです。

助成金と補助金の違い

助成金は条件を満たした場合に費用を受け取れます。一方、補助金は条件に該当していても、審査や抽選で選ばれないと受け取れません。そのため、助成金と補助金の違いを手続き前に理解することが大切です。助成金や補助金は、自治体ごとに行っています。一例として、マンションの共用部分を改修する時に助成する、防災対策を強化する時に設計や工事費用を助成するなどです。補助や助成を受けられる条件や金額は各自治体で異なるため、事前に確認するといいでしょう。

一棟マンションの修繕工事では入居者への説明と各種書類の提出をしっかりとしよう！

一棟マンションの修繕工事をする時には、入居者から同意を得て行う決まりになっています。そこで、工事内容や予算などを明確にした説明資料を作成し、しっかりと説明できるといいでしょう。工事が決まった場合は、各自治体や労働基準監督署などへ書類を提出するため、その準備も必要です。これを参考に、適切な手続きをしてから、修繕工事を行ってください。