「投資用のマンションを相続したけれども家賃はどうしよう」「まわりのアパートよりも安い家賃を上げることはできる？」マンションやアパートを経営していく上で、家賃はけっして疎かにはできない問題です。特に親族から相続した場合、家賃を上げてもよいのか悩むこともありますよね。そこでこの記事ではそういった方の参考になるよう、一棟ものの投資用マンションやアパートの家賃を上げたい場合のやり方などをご紹介します。

マンションやアパートの家賃は上げられる？

結論から言うと、大家さんが投資用マンションやアパートの家賃を上げることは可能です。ただしそのためには、借地借家法に定められた条件のいずれかを満たしていなければなりません。その条件とは、次の3つです。

税の負担が増えた

マンションやアパートが建っている土地の地価が上昇した結果、固定資産税などが増えることがあります。それにより家賃が税の負担に見合わなくなった場合には、家賃を上げる正当な理由となります。固定資産税などをチェックし、家賃とのバランスが取れていないと判断できるなら家賃を上げられるというわけですね。

土地や建物の価値が増した

建っているエリアの状況が変化し、土地や建物の価値が増すことがあります。たとえば近辺に新しい商業施設が建設されたり、新しい駅ができたりした場合などがこれに該当します。その結果現在の家賃が、エリアに見合う金額ではなくなったような時にも家賃の値上げは可能です。エリアに見合う金額とは、近隣の同じようなマンションやアパートの家賃の相場のこと。比較して家賃が安いようなら、家賃の値上げを検討してみましょう。

家賃が周囲の相場よりも低い

親族が設定していた家賃が、もともと周囲の相場よりも安い場合などがこれに該当します。また、周囲の同じような物件の家賃が上がっているのに、家賃をかつての相場のまま据え置いているようなこともあるでしょう。そういった場合にも、家賃の値上げは可能です。まずは近隣の相場を調べ、家賃が低すぎないかチェックするのは大事なことです。

とはいえ、新規に入居者を募集するときと既存の契約の賃料を改定するときでは適正賃料の評価方法が異なります（新規適正賃料と継続賃料の考え方）。よって、必ずしも新規の基準までに増額できるわけではありませんので、この点については注意しましょう。

以上の3つの条件のうち、1つでも満たすようなら家賃を上られる可能性があります。3つ全部を満たさなければならないというわけではありません。相場よりも家賃が低いようなら、値上げをしたくなることもありますよね。ただし家賃の値上げには、相応のリスクがあるのは覚えておきましょう。

家賃の値上げ交渉をするに当たっての注意点とリスク

家賃の値上げを行う場合、次のようなリスクや注意点を考慮しておく必要があります。場合によっては経営に悪影響を及ぼすこともあるので、しっかりと掴んでおきましょう。

家賃の値上げには双方の合意が必要

大家さんが値上げを宣言したとしても、それだけでは家賃を上げることはできません。家賃の値上げには、貸主と借主の双方の合意が必要です。たとえ僅かな値上げでも、借主が拒否すれば値上げは認められないのです。これは立場の弱い借主の権利を守るために定められているもので、値上げをするためには借主との交渉が欠かせません。一方的な値上げ宣言だけでは家賃を上げられないということは、忘れてはいけない大事なポイントです。

値上げの合意が無理な場合でも契約更新は拒否できない

借主が値上げに合意しないような場合、契約の更新を拒否したり、退去して欲しくなったりすることもあるでしょう。ところが家賃の値上げに応じないからといって、これらの行動をとることはできません。値上げに反発して家賃を滞納するような場合は別ですが、以前と同じ家賃を支払っている限りは契約の更新を拒否することはできないのです。また、強制的な退去も不可能です。どうしても値上げをしたいのならば、裁判をするしか方法はありません。

引っ越しにより経営が悪化する可能性が生じる

家賃の値上げによる最大のリスクは、引っ越しによる収入の減少です。また、安い家賃だということで入居して入居者が、自ら他の賃料が安い物件に引っ越す可能性があります。引っ越しが相次いでは経営が悪化しますし、マンションやアパートの評判が下がる可能性もでてきます。家賃収入を維持したいのなら、できるだけ転居を防ぐ方法を講じるのが賢明です。

とはいえ、新たに入居者を募集する際には新規の賃料水準で設定できますので、都心の立地条件の良い物件などでは、既存の契約を増額するよりも入居者を入れ替えたほうが長期的には収益アップする可能性があります。したがって、必ずしも転居＝マイナスとは限りませんので、その点は留意しましょう。

家賃の値上げをスムーズに行う方法

これらのリスクや注意点を踏まえた上で、それでも家賃の値上げを行いたい場合にはどうしたらよいのでしょうか。
借主としては、家賃の値上げは生活に関わる大きな問題です。借主の理解を得、値上げをスムーズに行うためには次のような方法をとるのが大事です。

文書にして渡す

口頭で家賃の値上げを告げるだけではスムーズな交渉は望めません。必要事項を記載した文書を作成し、それをもとに説明するようにしましょう。裁判までいくと仮定した場合、こうしたことをきっちりと行っておくのはとても重要です。家賃の値上げに関する必要事項とは「家賃値上げの理由」や「現在の家賃と値上げ後の家賃」「マンションやアパートの所在地」などのこと。また、周囲の家賃の相場を、目に見える形にしておくことも必要です。値上げは大家さんの正当な権利であることを理解してもらうためにも、しっかりと文書にまとめておくのが肝心です。

借主に歩み寄る姿勢を見せる

一方的に値上げを宣言するだけでは、借主の合意を得るのは大変なこと。先ほどの文書をもとに面と向かって話し合い、納得してもらうのが大切です。とはいえ家賃の値上げは、なかなか認めては貰えないものです。納得を得るのが難しい場合には、借主のメリットになる方法を模索し、提示するようにしましょう。たとえば次回の更新料を免除したり、値上げの幅を少なくしたりするのがその例です。歩み寄る姿勢を見せることで、借主の反発が減少することはあり得ます。できるだけ喧嘩別れにならないよう、対話を重ねて解決を図るのが大事です。

借主が納得せずに対抗手段に出た場合の注意点

借主が家賃の値上げに納得しない場合、次のような対抗手段に出る可能性があります。

以前と同じ額の家賃を支払い続ける

一方的に家賃を値上げしたとしても、借主にはそれに従う義務はありません。家賃を滞納する場合は別ですが、以前と同じ額の家賃を入金さえしておけば問題はないのです。そのため値上げの当日を過ぎても、以前と同じ額だけ支払い続けることは考えられます。ここで覚えておかなければならない点は、以前の額をそのまま家賃として受け取ってしまうと、裁判で不利になることもあるということです。裁判にするのであれば、あくまで家賃の一部として受け取るのだと表明しておきましょう。

供託の手続きをする

値上げ前の家賃を大家さんが受け取らない場合、借主が供託という方法をとることもあります。供託とは、大家さんの代わりに家賃を受け取るという法務局の制度です。供託しておけば、家賃の滞納にはあたりません。また借主が供託の手続きをした際、大家さんに「供託の事実」という通知がくることがあります。この通知がきた場合「お金を受け取る」か「訴訟を起こす」かのどちらかを選択するしかありません。お金を受け取ると、値上げを断念したと判断される可能性が生じます。

裁判を起こす場合はよく考えよう

借主との交渉がうまくいかない場合、最終的には裁判を起こすしかなくなります。賃料増額請求では調停前置主義がとられていますので、通常訴訟を提起する前に必ず調停を経る必要があります。調停を申し立てたけど話合いがまとまらずに不成立になった場合には、訴訟提起して裁判所に増額の可否を判断してもらうことになります。

ここで重要なのは裁判にはお金がかかるということ。たとえ裁判に勝ったとしても、家賃の値上げ以上に費用が掛かってしまっては本末転倒です。また投資用のマンションやアパートは、利用者がいてこそ利益を生むものです。できるだけ円満に解決する道を探し、裁判を起こす場合はよく考えてから実行するようにしましょう。

家賃の値上げは慎重に行おう

親族から相続した投資用のマンションやアパートは、大切な財産です。毎月の家賃という、安定した収入を得ることができます。借主とは良好な関係を結び、できるだけ長く入居してもらうのが肝心です。とはいえ状況によっては、家賃を上げざるをえない場合もあるでしょう。マンションやアパートの家賃を上げるのは可能です。しかしそのためには入念な準備が必要です。今回の記事を参考にし、値上げは慎重に行いましょう。